朔州市人民政府办公厅关于培育和发展房屋租赁市场的实施意见
2017年06月06日
来源：朔州市政府办公厅
朔政办发〔2017〕35号
各县、区人民政府，朔州经济开发区管委会，市直及驻朔各有关单位：
为加快培育和发展房屋租赁市场，促进全市房地产市场平稳健康发展，根据《商品房屋租赁管理办法》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《山西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（晋政办发〔2016〕166号）精神，结合我市实际，经市人民政府同意，现提出如下实施意见。
一、明确总体要求
认真贯彻党中央、国务院和省委、省政府决策部署，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
二、培育供应主体
（一）大力发展住房租赁企业。引进和培育经营房屋租赁的企业，鼓励其通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，向社会提供规模化、集约化、专业化的房屋租赁服务。成立经营性的租赁机构，通过购买或长期租赁库存房源的方式，装修改造后向社会出租。鼓励房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业等各类机构投资者依法成立住房租赁企业，发展住房租赁业务。工商登记的经营范围明确房屋租赁经营服务（包括房屋租赁代理服务、自有房屋租赁服务）。按照《山西省加快发展生活性服务业促进消费结构升级的实施方案》有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。
（二）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营理念，由单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品住房项目中长期持有部分房源用于向市场租赁；鼓励房地产开发企业将其持有的库存商品住房投放到租赁市场。引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。鼓励房地产开发企业创新销售模式，允许消费者先租后买商品住房，支付的租金可抵扣房款。引导开发企业将上规模的存量商品房通过出租、合作等方式，招商引进教育、现代服务业、电子商务等产业投资者，发展功能定位清晰、产业特色鲜明的总部经济和楼宇经济集聚区。
（三）规范住房租赁中介机构。规范中介机构房源信息发布、服务收费和居间服务行为。努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。完善房地产经纪人信用信息系统，建立惩戒工作机制，强化中介机构备案管理。积极推行“互联网+住房租赁”等在线租房新业态，提高租房便利性，降低中介服务成本。
（四）支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。引导个人出租住房当事人签订住房租赁合同，规范租赁行为。支持个人委托住房租赁企业或中介机构出租住房。鼓励个人投资购买库存商品房，为租赁市场提供房源。
（五）支持物业服务企业开展住房租赁经营。充分发挥物业服务企业在住房租赁信息采集和租赁服务方面的作用，有条件的物业服务企业可依法开展住房租赁经营。对违规装修、违规合租等行为，物业服务企业应及时制止并向房屋管理机构和城市规划部门报告。
（六）新建租赁住房。各县区应结合住房供需状况等因素，合理确定租赁住房建设规模，将租赁住房建设纳入当地住房发展规划，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，有序开展租赁住房建设。
（七）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后水、电、气价格按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家及地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效，符合消防法律法规及相关技术规范。
三、提供政策支持
（一）落实和完善租赁管理政策。认真贯彻落实住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》，违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋及违反规定改变房屋使用性质的房屋等不得出租；出租居住房屋的，以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，出租房人均建筑面积不得低于10平方米，单个房间的居住人数不得超2人（有法定赡养、抚养、扶养关系的除外）；不得改变房屋内部结构出租，不得按床位等方式变相分割出租，居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
（二）加强房屋租赁登记备案管理。房屋租赁管理部门会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，建立房屋租赁备案信息系统，逐步实现房屋租赁合同网上签约，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人经登记备案取得的房屋租赁登记备案证明，可以作为承租人合法稳定住所（生产经营场所）的证明之一。出租人应当按照相关法律法规和合同履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
（三）建立房屋租赁管理场所。房地产主管部门应当建立房屋租赁管理场所，完善房屋租赁市场服务，建设房屋租赁信息服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务；通过信息服务平台，出租人可发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息；提供房屋租赁合同示范文本，供当事人选用；提供有关房屋交易法律、法规、政策咨询和业务问题解答，办理房屋租赁备案登记。
（四）完善公共租赁住房制度。多渠道筹集公共租赁住房房源，从2016年起，政府原则上不再新建公共租赁住房。各县区应结合住房供需状况等因素，可把库存商品住房转为公共租赁住房，采取政府购买或长期租赁等方式筹集公共租赁住房房源，面向符合条件的居民配租。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。逐步将公共租赁住房保障范围由城镇户籍家庭扩大到城镇常住人口家庭。进一步落实公共租赁住房和廉租住房并轨运行，扩大保障对象房源选择范围。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过公共租赁住房满足其基本需求。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。推进公租房货币化，支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。公租房实物配租租金标准按同地段住房市场租金标准的70%以下确定，租赁补贴标准由各地结合市场租金水平和保障对象实际情况合理确定，实行动态管理。鼓励市、县(区)采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。
（五）落实公共服务政策。非本地户籍的房屋承租人，持房屋租赁登记备案证明，按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，依法依规享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。承租房屋从事生产、经营活动者，承租人办理工商登记时，工商部门可以将申请人持有的房屋租赁登记备案证明作为其需提交的住所（经营场所）证明材料之一。
（六）落实住房公积金使用政策。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。
（七）创新融资机制。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
（八）完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
（九）实行税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，激活存量住房租赁市场。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，落实有关费用扣除政策。按照《山西省人民政府办公厅印发关于进一步支持小型微型企业健康发展措施的通知》（晋政办发〔2015〕70号）规定，住房租赁企业享受小型微型企业税收优惠政策。
四、落实工作责任
（一）落实地方责任。各县区人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理工作负总责，要建立完善多部门联合监管的工作机制，明确职责分工，落实工作责任；要充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。要加快建立住房租赁信息服务与监管平台，为住房租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，并通过平台提供房屋租赁合同示范文本，实施合同网上签约备案。平台要与征信、税务、住房公积金管理、流动人口管理和居住证管理系统对接，实现信息的互通互享，方便群众办事。
（二）明确部门职责。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入山西省市场主体信用信息公示（共享）系统和山西省信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，居民委员会、村民委员会、用人单位、就读学校以及房屋出租人应当协助做好出租住房的安全防范和住房租赁当事人居住登记，以及居住证的申请、受理、发放等工作。各有关部门要按其职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动等行为。
（三）优化政务环境。培育和发展住房租赁市场是一项涉及千家万户、关系国计民生的系统工程。各地、各有关部门要优化办事流程，提高办事效率，为培育和发展住房租赁市场创造良好环境。对房地产开发企业开展住房租赁业务需要办理规划变更、土地用途调整、装修改造等相关手续的，要加快办理进度。对住房租赁当事人，要简化流程，按期办结。同时，要做好宣传引导工作，为培育和发展住房租赁市场营造良好的社会氛围。
各县区政府要结合工作实际，尽快制定具体实施办法，细化政策措施，确保各项工作有效推进。市住房保障和城乡建设管理局要会同有关部门对本实施意见落实情况进行督促检查。
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